Artykuły

1. Z pośrednikiem czy bez? Którą drogę wybrać?
2. Od 29.04.2012 kupujący nowe mieszkania są lepiej chronieni - ustawa deweloperska weszła w życie.
3. Rynek mieszkaniowy w kwietniu 2012.
4. Sprzedający są skłonni do obniżania cen mieszkań.
5. Kredyty hipoteczne: banki obniżają wymagania.
6. Podatek od nieruchomości.
7. Czym jest Księga wieczysta?

  

 


1. Z pośrednikiem czy bez? Którą drogę wybrać?

Często słyszymy wiele na temat usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
 
Mało kto zwrócił uwagę na zasadniczą kwestię - swobody wyboru – jaką ma każdy, kto decyduje się dokonać transakcji na rynku nieruchomości. Nie ma absolutnie żadnego wymogu korzystania z fachowej pomocy i można sprzedażą/wynajmem zająć się samemu.
 
Można sprzedać samodzielnie.
 
Można zamieścić ogłoszenie na portalu, przyjmować setki telefonów, a następnie wpuszczać do swojego mieszkania niezliczoną ilość „zwiedzających”, którzy będą przychodzili, kiedy im jest wygodnie, i którzy w większości pozostaną anonimowi.
 
Można umawiać się na różnego rodzaju formy rozliczania transakcji, układania jej w czasie.
 
Można dokonać oszacowania wartości własnej nieruchomości na podstawie danych prezentowanych na ogólnodostępnych portalach. Można finalnie osiągnąć wartość zbliżoną do ceny, jaką „uznamy za właściwą”.
 
Jednak, czy uzyskamy rzeczywiście najwięcej, ile w danym momencie było możliwe i czy przyjmiemy warunki najlepsze, jakie można było uzyskać – tego niestety absolutnie nie będziemy pewni. Nie możemy mieć tej pewności, ponieważ działania, jakie podejmuje osoba działająca indywidualnie, trafiają do niewspółmiernie mniejszej ilości zainteresowanych, niż w przypadku, gdy marketingiem zajmie się profesjonalista. Bywa, że kontrahentem jest osoba biegła w technikach prowadzenia rozmów handlowych i negocjacji, a warunki umowy ewidentnie niesymetrycznie zabezpieczą strony transakcji. Może się zdarzyć, że nieruchomość zostanie sprzedana poniżej możliwości rynkowych. Kupujący zaś może stracić zadatek, jeśli wręczy go bez odpowiedniego zabezpieczenia tej czynności.
 
Można sporządzić własnoręcznie umowę przedwstępną (cywilno - prawną), wpisując do tej umowy bzdury, bądź nie nazywając odpowiednio otrzymywanych/wręczanych przy tej umowie kwot płatności. Można w ten sposób bezpowrotnie stracić ogromne sumy, stanowiące niejednokrotnie majątek gromadzony przez całe życie. Takie przykłady doświadczony pośrednik może mnożyć bez końca.
 
Koszty tego rodzaju decyzji mogą być więc niewspółmiernie wysokie do ewentualnego honorarium Pośrednika, który sprawdzi stan prawny i faktyczny nieruchomości, pomoże zgromadzić brakujące dokumenty, który nie będzie przyprowadzał przypadkowych „zwiedzaczy”, który wreszcie orientuje się w realiach rynkowych, i dopilnuje bezpieczeństwa transakcji. Który nie pozwoli na sporządzanie umowy na kolanie, lecz zaprowadzi strony do notariusza, a zawarta umowa porządnie zabezpieczy obie strony transakcji. Który być może uratuje sprawy „nie do uratowania”. Dobry pośrednik sprawić może, że nieruchomość sprzeda się o wiele drożej, lub szybciej, aniżeli pierwotnie zakładaliśmy.
 
Tak więc wyłącznie po stronie klienta pozostaje kwestia oceny korzyści, jakie wynikają z uzyskania fachowej pomocy, do ewentualnego ryzyka, jakim jest poruszanie się po rynku nieruchomości bez odpowiedniego przygotowania. Jeśli założyć pesymistyczny wariant – utraty znacznej części własnego majątku, zdecydowanie lepiej zrobić wszystko, aby przepływ znacznych kwot odpowiednio zabezpieczyć. Naprawdę warto zatrudnić osobę, która z operacjami na rynku nieruchomości ma do czynienia na co dzień. Warto mieć pewność bezpieczeństwa transakcji, a tym samym spokojny sen.
 
Źródło: www.morizon.pl

 

 

2. Od 29.04.2012 kupujący nowe mieszkania są lepiej chronieni - ustawa deweloperska weszła w życie.

Kupujący nowe mieszkania i domy są od 29 kwietnia lepiej chronieni - w życie weszła tzw. ustawa deweloperska. Zdaniem części ekspertów nowe prawo może jednak wyeliminować z rynku mniejsze firmy deweloperskie i zwiększyć koszty budowy mieszkań o ok. 3 proc.
Ustawa z września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, zakłada wprowadzenie nadzoru nad pieniędzmi powierzonymi deweloperom przez klientów oraz reguluje treść umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki stron. Umowy przedwstępne mają być zawierane w formie aktu notarialnego. Chodzi o to, aby klienci, którzy kupują mieszkanie jeszcze niewybudowane, nie stracili pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera.

W tym celu ustawa wprowadza m.in. obowiązek stosowania przez dewelopera rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego). Rachunek powierniczy otwarty polega na tym, że wypłaty dla dewelopera następują wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, zgodnie z jego harmonogramem, po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek zakończenia danego etapu.

W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu lub domu. Oznacza to, że deweloper w trakcie budowy nie będzie mógł liczyć na pieniądze od nabywców mieszkań. Będzie więc musiał korzystać ze środków własnych lub co bardziej prawdopodobne - kredytu - co podwyższy jego koszty, a więc tym samym ceny mieszkań.


Wprawdzie ustawodawca pozostawił deweloperom wybór rodzaju rachunku, jednak według ekspertów firmy doradczej wielu przedstawicieli sektora bankowego skłania się obecnie ku temu, aby oferować zamknięte rachunki powiernicze, w powiązaniu z kredytowaniem inwestycji, co istotnie zmniejsza ryzyko banku, ale zwiększa koszty dewelopera, a więc tym samym - klienta.

"W wyniku działania ustawy deweloperskiej koszty budowy nowych mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 3 proc. i może się to przełożyć na wzrost cen mieszkań, chociaż w sytuacji obecnej nadpodaży jest to raczej mało prawdopodobne. Spodziewałbym się raczej uszczuplenia marż firm deweloperskich" - powiedział PAP Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej.

Według mecenasa Tomasza Kurka, ustawa poprzez obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego daje nabywcom możliwość zapoznania się z istotnymi informacjami dotyczącymi wybranej nieruchomości oraz inwestycji planowanych w najbliższej okolicy.

"Ważne jest, że niezgodność prospektu z faktami może spowodować rozwiązanie umowy deweloperskiej oraz sankcje karne wobec osób odpowiedzialnych za przygotowanie prospektu" - uważa Kurek.

Zdaniem prezesa firmy doradczej Kazimierza Kirejczyka, w początkowym okresie ustawa może mieć negatywny wpływ na sektor deweloperski, gdyż wprowadzi zupełnie nowe zasady działania, do których firmy będą musiały się dostosować, ale potem pozytywnie wpłynie na rynek. "Nowe przepisy będą wzmacniały pozycję rzetelnych deweloperów oraz rolę sektora bankowego w kontroli inwestycji" - podkreślił.

"Można się spodziewać, że wielu małych deweloperów nie podoła tym wymogom i wypadnie z rynku" - powiedział PAP pełnomocnik zarządu Jarosław Skoczeń.

Zdaniem Jacka Bieleckiego z Polskiego Związku Firm Deweloperskich plusem nowych przepisów jest to, że wyeliminują z rynku firmy przypadkowe, a minusem - że uderzą też w firmy małe, ale solidne.

"Ograniczenie konkurencji nigdy nie jest dobre dla rynku i także może wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Oczywiście ten wzrost będzie odczuwalny dopiero wtedy, gdy rynek znormalnieje, a więc na pewno jeszcze nie w tym roku" - powiedział PAP.

 

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przypomniał w swoim komunikacie, że w ciągu dwóch lat od wejścia w życie ustawy Rada Ministrów dokona przeglądu jej funkcjonowania i złoży do Sejmu propozycje ewentualnych zmian.

 

 

3. Rynek mieszkaniowy w kwietniu 2012

Wiosna br. przyniosła kolejne korekty cenowe na rynku mieszkaniowym. Tak jak na początku roku obserwuje się lekki spadek obrotów po stronie popytu. Nadal utrzymuje się znaczna nadpodaż mieszkań i domów wystawionych do sprzedaży, jednak mniejszy jest napływ nowych ofert, zwłaszcza mieszkań, co można wiązać z ostatnimi obniżkami cen i mniejszą opłacalnością sprzedaży tych lokali, które zostały zakupione drożej przed kilku laty. Obecnie w przypadku mieszkań - na jednego kupującego przypada 36 ofert sprzedaży, a domów - aż 64 oferty sprzedaży. Powiększają one z kolei pulę ofert do wynajmu. Duża podaż jest korzystna dla kupujących i najemców – wymusza obniżki cen, jednak nie na tyle znaczące, by zwiększyć zdecydowanie popyt
 
Na popyt stymulująco działa dostępność kredytów hipotecznych, a te w ostatnim czasie nie należą do łatwych do uzyskania dla przeciętnego Kowalskiego. Utrwaliło się więc zainteresowanie kupujących przede wszystkim tańszymi ofertami mieszkań 2- i 3-pokojowych, o powierzchni ok. 38 – 55 mkw., w cenie do około 400 tys. zł w Warszawie i około 300 tys. zł dla pozostałych dużych miast. Przedmiotem transakcji są najczęściej mieszkania w przynajmniej średnim standardzie, wybudowane w ostatnich dwudziestu latach lub wcześniej, ale dobrze utrzymane i zmodernizowane. Stąd powrót do łask lokali w osiedlach z wielkiej płyty, jednak pod warunkiem dobrej lokalizacji na terenie miasta, w zadbanych budynkach, raczej niskich, tzn. do pięciu kondygnacji, najchętniej po modernizacji, z czystą klatką schodową, w otoczeniu zieleni, a w przypadku wysokich budynków zdecydowanie bez zsypów na śmieci. Ceny takich mieszkań mogą być niższe od nowszych nawet o ok. 30%.
 
Obostrzenia w kredytowaniu sprawiły, że rozwija się powoli trend zamiany mieszkań i domów. W tłustych latach rynku tego typu transakcje nie zdarzały się często, z uwagi na większą trudność w znalezieniu i dopasowaniu dwóch nieruchomości spełniających potrzeby i oczekiwania dwóch stron. Jednak do niewątpliwych zalet takich działań należą:
 
- fakt, że banki łatwiej udzielają kredytu hipotecznego, zazwyczaj niższego kwotowo niż przy kupnie, mając znaczny wkład finansowy nabywcy w postaci wartości zamienianej nieruchomości,
 
- niższe koszty notarialne - podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% notariusz oblicza tylko od jednej, droższej nieruchomości, a strony najczęściej dzielą się tym kosztem po połowie.
 
Najczęściej dochodzi do zamiany mieszkań i domów, chociaż są też transakcje zamiany mieszkań dużych na mniejsze czy nowych na stare w przedwojennych kamienicach. Obecnie cena niewielkiego, 4-pokojowego domu w średnim standardzie w okolicach około 20 km od miasta to cena dużego nowego mieszkania w mieście. Można przypuszczać, że ten trend będzie się rozwijał, wziąwszy pod uwagę dużą i różnorodną ofertę nieruchomości oraz ostrożny rynek kredytów.

 

 

4. Sprzedający są skłonni do obniżania cen mieszkań.

Od wielu miesięcy pogłębiają się różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań używanych, co świadczy o tym, że sprzedający są nadal skłonni do obniżania cen, aby sprzedać lokal, a nabywcy korzystają z coraz większych upustów - podają analitycy.
Analitycy podkreślają, że ceny ofertowe, czyli wyjściowe mieszkań, są prawie zawsze wyższe od transakcyjnych, gdyż zwyczajowo sprzedający schodzi z ceny, aby nabywca miał poczucie, że udało mu się coś utargować. Obniżki wynosiły zazwyczaj około 5 proc., choć kryzys spowodował, że mogą być większe.

"Bardziej do wyobraźni przemawiają chyba jednak konkretne kwoty. Z naszych wyliczeń wynika, że przy jednej transakcji nabywcy może zostać w kieszeni nawet 16 tys. złotych, więc jest o co walczyć" - powiedział PAP pełnomocnik zarządu w agencji nieruchomości Jarosław Skoczeń.

Z wyliczeń wynika, że średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań z rynku wtórnego zwiększa się nieprzerwanie od początku tego roku. W styczniu było to średnio 13,3 tys. zł, w lutym - 15,4 tys., a w marcu - 16 tys. zł.

"Nie mamy jeszcze danych za kwiecień, ale wszystko wskazuje na to, że ta różnica pozostanie na tym samym poziomie lub nawet się zwiększy" - powiedział PAP Skoczeń.

 

Trend będzie się umacniał

Dodał, że obecna sytuacja świadczy o tym, że na rynku nieruchomości nie należy oczekiwać większych zmian. Mamy bowiem do czynienia z rynkiem kupującego, z czego skwapliwie starają się korzystać osoby poszukujące mieszkania. Właściciele lokali mieszkalnych, którym zależy na znalezieniu nabywcy muszą nieraz znacznie schodzić z ceny. Wyjątkowo duże obniżki sięgają nie kilkunastu, ale nawet kilkuset tysięcy złotych.

Z danych wynika, że od początku tego roku liderem pod względem wzrostu różnic między cenami ofertowymi i transakcyjnymi była Gdynia, gdzie różnica ta wynosiła ok. 12 proc., podczas gdy w Gdańsku było to ok. 4-7 proc. w marcu, a w Warszawie - ok. 6 proc. Nieduże różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi, w granicach 3 proc., notowano w ostatnich miesiącach w Poznaniu.

źródło: Gazeta Prawna

 

 

5.  Kredyty hipoteczne: banki obniżają wymagania.

Banki spuszczają z tonu i obniżają wymagania finansowe wobec osób zainteresowanych kredytami mieszkaniowymi – wynika z analizy Open Finance. Obecnie trzyosobowa rodzina może pożyczyć 270 tys. zł na 25 lat, jeśli jej średnie zarobki wynoszą niewiele ponad 4 tys. zł.

Już siedem z 21 banków zdecydowało się na obniżenie minimalnych wymagań finansowych wobec klientów – wynika z danych zebranych przez Open Finance. Na największe obniżki zdecydowały się mBank i MultiBank. Jeszcze miesiąc temu rodzina, która chciała wziąć w tych bankach kredyt na zakup mieszkania za 300 tys. zł, musiała zarabiać na rękę grubo ponad 5 tys. zł.

Teraz wystarczy 4,1 tys. zł netto. Mniej wymagający jest również Citi Handlowy. Rodzina z 20-proc. wkładem własnym może zarabiać 3,9 tys. zł, podczas gdy jeszcze w styczniu było to prawie 4,4 tys. zł.

 

 

6. Podatek od nieruchomości

Kwestię podatku od nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
 
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:
- grunty;
- budynki lub ich części;
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
 
Wyłączone z opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:
- grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
- pod warunkiem wzajemności - nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych;
- grunty pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi, z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych;
- nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych i urzędów marszałkowskich;
- grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle - z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż eksploatacja autostrad płatnych.
 
Podmiotami obowiązanymi do zapłaty podatku od nieruchomości są:
- właściciel;
- użytkownik wieczysty;
- samoistny posiadacz;
- w niektórych przypadkach - posiadacz zależny nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
 
Powstanie obowiązku podatkowego:
Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do nieruchomości lub wejście w jej posiadanie. Na przykład, jeżeli kupimy mieszkanie w lipcu, 1 sierpnia powstaje obowiązek podatkowy związany z podatkiem od nieruchomości.
Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
 
Wygaśnięcie obowiązku podatkowego:  
Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek (czyli na przykład jeżeli sprzedamy lub podarujemy komuś nieruchomość).
 
Terminy i sposoby płatności podatku od nieruchomości
- osoby fizyczne – płacą podatek od nieruchomości w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego - do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.
- osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej - do 15 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc.
 
Płatność można wykonać przelewem na rachunek organu podatkowego lub gotówką w kasie, w przypadku osób fizycznych również w drodze inkasa.
 
Dokumenty związane z podatkiem od nieruchomości:
- osoby fizyczne zobowiązane są składać w terminie 14 dni od dnia zaistnienia obowiązku podatkowego (lub zaistnienia okoliczności powodującej zmianę wysokości podatku lub jego wygaśnięcia) formularze z informacją o nieruchomościach i obiektach budowlanych, organom podatkowym właściwym ze względu na miejsce położenia przedmiotu opodatkowania;
- osoby prawne i jednostki organizacyjne zobowiązane są składać w terminie do 15 stycznia (lub w ciągu 14 dni od dnia powstania lub wygaśnięcia obowiązku podatkowego jeżeli obowiązek podatkowy powstał 15 stycznia) formularze z deklaracją na podatek od nieruchomości.
 
Zwolnienia w podatku od nieruchomości.
 
Zwolnione od podatku od nieruchomości są m.in.:
- budowle kolejowe stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, wykorzystywane wyłącznie na potrzeby publicznego transportu kolejowego, a także zajęte pod nie grunty;
- budowle infrastruktury portowej oraz zajęte pod nie grunty;
- budynki, budowle i zajęte pod nie grunty na obszarze części lotniczych lotnisk użytku publicznego;
- budynki gospodarcze lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej, położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej, zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej;
- nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży;
- grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
- grunty i budynki we władaniu muzeów rejestrowanych;
- grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową, a także budynki i budowle trwale związane z gruntem, służące bezpośrednio osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody - w parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody;
- grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
- grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, budynki położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą

Od podatku od nieruchomości zwolnione są również:
- uczelnie, szkoły, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli - publiczne i niepubliczne, oraz organy prowadzące te szkoły, placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk; (z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej);
- prowadzący zakłady pracy chronionej lub zakłady aktywności zawodowej;
- jednostki badawczo-rozwojowe, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą,
 
Treści zawarte w artykule mają charakter ogólnej informacji.

 

 

7. Czym jest Księga wieczysta?

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Pełni bardzo ważną rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych, właściwe ze względu na położenie nieruchomości.
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad:
- Jawność – każdy, w obecności pracownika sądu, może przeglądać księgi. Oznacza to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Dlatego tak ważne jest szczegółowe sprawdzenie księgi, zarówno przed umową przedwstępną, jak i bezpośrednio przed umową sprzedaży.
- Domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (jest to domniemanie, że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją).
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że jeżeli na przykład kupimy nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się właścicielem nieruchomości, choćby osoba wpisana w księdze wieczystej nie była w rzeczywistości właścicielem nieruchomości.
 
Są oczywiście wyjątki od tej zasady (np. działanie w złej wierze).
- Pierwszeństwo praw wpisanych nad nieujawnionymi w księdze wieczystej.
 
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
 
Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością. Znajdziemy tu między innymi: opis nieruchomości, jej przeznaczenie, adres, powierzchnię oraz udział w nieruchomości wspólnej.
 
Dział II dotyczy oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego czy też osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego albo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
 
Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, oprócz roszczeń dotyczących hipotek.

Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w szczególności takie jak:
- prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
- roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego;
- roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli czy wieczystych użytkowników;
- roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych;
- prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.
 
Przy każdej księdze prowadzi się zbiór dokumentów i pism dotyczących nieruchomości - są to akta księgi wieczystej.
 
Treść księgi wieczystej ma fundamentalne znaczenie dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości, dlatego tak ważne jest zapoznanie się z jej treścią, uzyskanie odpisu księgi przed zakupem nieruchomości. Badanie księgi wieczystej najlepiej pozostawić specjaliście. Osobie niewprawionej (i często nie posiadającej gruntownej wiedzy na ten temat), łatwo jest przeoczyć pewne wpisy, wzmianki, które mogą mieć duże znaczenie dla stanu prawnego nieruchomości, a jednocześnie wyłączą działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
 
Z księgi wieczystej wydawane są odpisy. Odpisu zwykłego księgi wieczystej, czyli odpisu zawierającego tylko aktualne wpisy, może zażądać każdy. Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej (papierowej), bądź elektronicznej. Obecnie (od 2003 roku), prowadzona jest sukcesywnie informatyzacja ksiąg wieczystych (projekt Ministerstwa Sprawiedliwości zwany Nową Księgą Wieczystą (NKW)). System NKW stopniowo obejmuje kolejne wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych na terenie całego kraju. Dzięki temu systemowi umożliwiony jest centralny, jednolity i łatwy dostęp do Ksiąg Wieczystych.
Wykaz wydziałów ksiąg wieczystych sądów rejonowych, w których wdrożono system informatyczny, wraz z adresami tych wydziałów, dostępny jest tutaj.
 
Jakie są koszty wpisów do ksiąg wieczystych?
 
Koszty zakładania oraz wpisów do ksiąg wieczystych reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z dnia 1 września 2005 r.)
 
Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
 
Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych.
 
Opłatę stałą w kwocie 150 złotych pobiera się od wniosku o wpis: własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności niezależnie od liczby udziałów w tych prawach: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami; własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha; praw osobistych i roszczeń; zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.
 
Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o:
- założenie księgi wieczystej;
- połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;
- odłączenie nieruchomości lub jej części;
- sprostowanie działu I-O;
- wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
- dokonanie innych wpisów, poza określonymi wyżej.
 
Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.